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来春の施行で注目の「建物状況調査」。仲介事業者はいったい何をしてくれるの?

2016年5月に成立した「宅地建物取引業法の一部を改正する法律」(改正宅建業法)。注目されるのは、2018年4月に一部遅れて施行される、仲介事業者の「建物状況調査(インスペクション)」のあっせんについてだ。先日、国土交通省は、この点についてQ&Aを公開した。詳しく見ていこう。【今週の住活トピック】
「改正宅地建物取引業法に関するQ&A」を公開/国土交通省
・宅地建物取引業法の改正について
・改正宅地建物取引業法に関するQ&A改正宅建業法の「建物状況調査」って、今行われているホームインスペクションや住宅検査とは違うの?

インスペクションはすでに多くの場面で行われるようになっている。新築住宅を購入した人が引き渡し前の内覧で建物の仕上がりを調査してもらう場合や、中古住宅の売買で売る人や買いたい人が建物の状況を調査してもらう場合、リフォームをする人が実施前や後に建物の状況を調査してもらう場合などだ。

ほかにも、新築や中古売買、リフォームで万一の瑕疵(かし=引き渡し後に基本構造などで重大な不具合が見つかること)にそなえて、補修費用を保険でまかなえるように「瑕疵保険」に加入する際にも、住宅の検査が行われる。また、耐震性に特化した「耐震診断」も広い意味では、インスペクションに含まれるだろう。

一方、改正宅建業法で規定する「建物状況調査」とは、「住宅の基礎、外壁等の部位ごとに生じているひび割れ、雨漏り等の劣化・不具合の有無を目視、計測等により調査するもの」で、次の条件を満たすものをいう。

・中古住宅の売買の際に行われるもの
・建物の構造耐力上主要な部分及び雨水の浸入を防止する部分を調査対象とするもの
・国の登録を受けた既存住宅状況調査技術者講習を修了した建築士(既存住宅状況調査技術者)が、
既存住宅状況調査方法基準に基づいて調査を実施するもの

中古住宅の売買で売る人や買いたい人が自ら実施したり、瑕疵保険の加入のために検査機関に依頼したりする場合で、この条件に当てはまれば、改正宅建業法でいう建物状況調査に該当することになる。

仲介事業者によるホームインスペクションのあっせんって、具体的にどういうこと?

改正宅建業法では、売る人も買う人も安心して住宅を売買できるように、不動産のプロである仲介事業者が仲立ちすることでインスペクションを促す狙いがある。そのため、仲介事業者に次のことを義務付けている。

(1)媒介契約書に「建物状況調査の実施者をあっせんするかどうか」を記載すること
(2)建物状況調査が実施されている場合(過去1年以内)は、その結果を重要事項として説明すること
(3)建物状況調査の結果などを売主・買主双方が確認した場合は、売買契約書にその概要を記載すること

これら仲介事業者のあっせんについて、具体的にどういうことか、公開されたQ&Aで細かく見ていこう。

まず、仲介事業者が「既存住宅状況調査技術者」のリストを提供するだけではあっせんしたことにならないとしている。調査実施者と仲介の依頼者との間に立って、調査項目や見積額を伝達するなど調査実施に向けたやり取りが行われるよう、手配することが望まれている。

次に、あっせんする調査実施者については、個人・法人にかかわりなく複数でもあっせんできる。ただし、仲介事業者自らをあっせんすることはできない(媒介の依頼者が同意した場合、および売買に直接の利害関係がない関連会社を除く)。

また、仲介事業者があっせんできないとした場合でも、建物状況調査の仕組みがあることを説明する必要はあり、媒介の依頼者が自ら調査を実施した場合は、その結果を売買契約前に行う重要事項説明で説明する必要があるとしている。

一方、媒介を依頼した売主や買主は、あっせんを受けた場合でも、調査費用(見積もり金額)・調査内容などの詳しい説明を受けた後で、建物状況調査を実施するかどうかを決めることができるので、必ず調査を実施しなければならないわけではない。

(3)については、建物状況調査など専門的な第三者機関による調査結果の概要が、重要事項として説明されたうえで売買契約に至る場合、「当事者双方が確認した事項」として売買契約書に記載する必要があり、必須ではないが、建物の状況を売主も買主も確認することがトラブル回避になるため、実際に確認するように促すことが望ましいとしている。

建物状況調査の実施やあっせんを受ける際に、注意点はある?

まず、建物状況調査のメリット・デメリットをよく理解しておこう。

Q&Aにも記載されているが、専門家による建物状況調査を行うことで、その時点の住宅の状況を把握し、売買することを決めたり、購入後のリフォームの有無を判断したり、売買価格を交渉したりできるメリットがある。

一方で、調査はあくまで目視・非破壊によるので、「居住中」の住宅では移動困難な家具があることもあれば、点検口がないなどで、目視できない部分があったりする(その場合は報告書に「調査できなかった」と記載される)。さらに、床や壁をはがす破壊による調査ではないので、構造部分の調査といえども限界はある。

調査対象に、給排水管路や給排水設備などは含まれていないので、そこまで状況を知りたい場合は、オプション調査として上乗せで調査をする必要もある。

また、仲介事業者があっせんしたからといっても、調査の内容や結果については調査実施者が責任を負うべきもので、仲介事業者が責任を負うものではない。調査実施者については、使用する機材が異なったり、オプション調査に違いがあったりするのも注意点だ。

今回の改正宅建業法では、インスペクションの実施や瑕疵保険の加入を促進する流れになるが、仲介事業者のあっせんを受けて実際に建物状況調査を行うかどうかは、売主や買主に判断が求められる。

なお当然ながら、調査を依頼した人が調査費用を負担するのが原則で、購入したい人が調査する場合には、売主に事前に許可を得る必要(マンションの場合は共用部分の調査もあるので管理組合の許可も必要)があり、売主が調査に立ち会うのが一般的。調査に伴う負担も少なくはない。

建物状況調査を行う場合は、その調査結果をどう活用するかイメージした上で、自らの判断で適切な調査実施者を選ぶ必要がある。

改正宅建業法の背景や、あっせんの有無明示が義務付けられる「建物状況調査」については、筆者の記事「

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