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宅建業法で不動産会社に義務付ける「インスペクション」の詳細とは?

宅地建物取引業法(宅建業法)が改正され、国土交通省はその運用上の指針となる「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」の一部を改正した。注目は、来年(2018年)4月から施行される仲介業者の「インスペクション(建物状況調査)」のあっせんについてだ。具体的にどうなるのか、見ていくことにしよう。【今週の住活トピック】
「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」を一部改正/国土交通省仲介する不動産会社はインスペクション関連の情報を売主・買主に提供

宅建業法とは、宅建業を営む事業者に対して一定の規制を行うことで、適正な不動産取引が行われるように定められた法律だ。その一部を改正した背景や施行日については、筆者の記事「2018年4月から施行される『インスペクションの活用』ってなに?」にまとめているので、詳しくは記事を参照してもらいたい。

改正の大きなポイントは、「インスペクションの実施」や「住宅の瑕疵(かし)保険(インスペクションの実施が必要)の加入」を促して、中古住宅の売買を活性化させようとしていることだ。そのために、仲介する不動産会社に3つのことを義務付けている。

次から、この3つの改正点についてどう運用していくか、1つずつ運用上の指針の内容を見ていこう。

不動産会社はインスペクション事業者をどうあっせんしてくれる?(1)不動産会社に仲介を請け負う契約を交わす際に、インスペクション事業者のあっせんができるかどうか明示すること

まず、売主など仲介の依頼者に対して、インスペクションがどういったものかきちんと説明するように不動産会社に求めている。そのうえで、インスペクション事業者をあっせんする場合は、指定機関に登録された既存住宅状況調査技術者をあっせんし、依頼者が希望する場合はインスペクションが実現できるように手配し、その調査者が正規の建築士であることなども確認する必要があるとしている。

また、不動産会社自身がインスペクションを行うのは適当ではないとしており、インスペクションのあっせんは媒介業務の一部なので、あっせん料金を別途で受け取ってはならないと明記している。

さらに、仲介を依頼した買主がインスペクションを実施する場合は、事前に売主の同意が必要であるなどの留意点も盛り込み、トラブルのないように具体的な指針を提示している。

インスペクションの結果が説明されるのは、過去1年以内に実施された場合(2)売買契約にあたって、インスペクションが実施された中古住宅の場合は、買主に対してインスペクションの結果を説明すること

不動産会社は売買契約の前に、必ず「重要事項説明」を行うことになっている。その際に、過去1年以内にインスペクションが実施された中古住宅の場合、インスペクション事業者が作成した「建物状況調査の結果の概要(重要事項説明用)」を使って劣化状況などを説明しなければならなくなる。

過去1年以内にインスペクションが複数実施されている場合は、直近の建物状況調査を説明の対象とするが、それより前の調査で劣化状況などが確認されている場合は、それについても説明しなければならないとしている。また、インスペクション実施後に大規模な自然災害等が発生した場合でも、災害前の建物の状態を知らせる必要があるとするなど、消費者への配慮が見られる内容となっている。

また、設計図や点検記録のほか、建物の建築や維持保全に関する重要書類(建築確認申請に関する書類や性能評価書、耐震性に関する書類など)については、不動産会社は重要事項説明の際に、それらの書類が保存されているか否かも説明することになる。

こうした改正点は、国土交通省が用意した新しい「重要事項説明の様式例」(図表1)に、盛り込まれている。

【図表1】重要事項説明の様式例【平成30年4月1日以降】(出典:国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(別添3)より抜粋して転載)

【図表1】重要事項説明の様式例【平成30年4月1日以降】(出典:国土交通省「宅地建物取引業法の解釈・運用の考え方」(別添3)より抜粋して転載)

書面で交付する「当事者の双方が確認した事項」とは(3)売買契約時に、中古住宅の構造上重要な部分の状況(雨漏りや基礎・外壁のひび割れ等)について売主と買主双方に確認させて、その内容を書面にて渡すこと

ここでいう「当事者の双方が確認した事項」の書面は、原則として第三者の専門機関による建物状況調査が行われ、それについて重要事項として説明した場合に、売買契約時に交付が必要な書類と見なされる。

ただし、当事者間で写真や告知書(付帯設備及び物件状況確認書)などを基に価格交渉などに反映した場合など、契約の内容を構成していると考えられるならば「当事者の双方が確認した事項」としてかまわないとしている。

インスペクションに関する改正が施行されるのは、2018年4月からとなる。
ただし、2017年4月からすでに施行された改正点もある。

1社に任される媒介契約(専属専任媒介契約及び専任媒介契約)を交わす場合、購入申込書など書面による購入の申し込みがあったときには、依頼者の希望条件を満たしていなくても、遅滞なくその旨を報告することを明記するように改正された。不動産会社が売主側だけでなく買主側の仲介手数料も得ようと、物件を囲い込んでしまう、いわゆる「囲い込み」に効果を発揮することが期待される。

消費者に分かりづらい「建築条件付き土地の売買契約」についても、適切に説明をするなどの改正も施行されている。

消費者に情報を隠さず、多くの情報を提供するようにというのが、今回の宅建業法改正の狙いだ。

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